«Доступное жильё» стало выгодным бизнесом для чиновников и банкиров

На днях Центробанк объявил о понижении с 1 июня доплат к показателям по ипотечным займам для остывания рынка на жилищные кредиты

Правительство тем временем продолжает рассчитывать на рост ипотечного кредитования – он должен уменьшить объёмы ввода жилья, попросив его более доступным. Как показывает практика, за предыдущие 10 годов ни одна из госпрограмм не повлияла на меру мобильности жилья, тем не менее они с редкостным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет жизнеспособности этих инициатив, выяснял «Октагон».

Ипотека – для банкиров

Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в позапрошлом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её пуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю корысть от этого проекта для вольнонаёмных граждан. Если же посмотреть на ипотечный сектор, можно завидеть обратное.

По данным социологического издательства Frank RG, только в октябре этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на отдельную сумму 487 млрд рублей.


Темпы роста сумасшедшие: в количественном выражении коэффициент на 35 процентов превышает циферки прошлого года, в денежном выражении рост ещё выше – 54 процента.


Львиная доля всех поданных кредитов (81 процентовент) прийдется на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».

Ещё в 2019 году политологи Сбера констатировали тоскливую тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда затронул возможности для роста. «Сейчас каждое седьмое домохозяйство с работающим председателем семьи уже приобретает ипотеку, – заявлял тогда главный экономист Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентов росийского народонаселения приобретает пенсию свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека надлежаща пропалывать всё более и более бедные пласты народонаселения».

Сегодня банки с готовностью раздаривают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом рассрочки Online-Ipoteka, 30 процентентов клиентов, получающих одобрение банков по ипотеке, в результате соглашаются от кредита. Половина участников соцопроса заявила, что первопричиной отказа стала слишком высокая рублёвая ставка. Другими словами, люди сами высчитали и поняли, что кредит они не потянут.

Понимают это и в ЦБ, принявшем решение о снижении льгот к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут понижены с 1 сентября истекшего года для кредитов, в которых размер первичного взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной рассрочки стали вовсе не в связи с приростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в марте 2020 года, как и предлагал сделать ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было выделено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её надлежащи были к 1 октября 2020 года.

Сегодня банки с готовностью оделяют кредиты чуть ли не каждому обратившемуся.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS

Но в конце лета госбюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 августа быстротекущего года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное уменьшение кредитных вкладов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.

Так что в итоге бизнесмены получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт оплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства заказчика за перепродажи квартирки удастся выручить отличную сумму. В этом смысле продолжающийся рост расценок на жильё миллионерам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 прорасценоктов дороже, чем она стоила в момент составления ипотеки.

Трижды обнулённый нацпроект

Впрочем, коммерсанты – лишь половина серёжки бенефициаров. Глобальный проект под кодовым заглавием «Доступное жильё» давно уже превратился в удобный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проекта представляются программа бесплатной ипотеки, отвергнутые дольщики и, собственно, сам госзаказ по понятному жилью.

Нынешний моногород «Жильё и поселковая среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой реинкарнацией проектентов о жилье. Его третье переиздание под названьем «Жилище» объявилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его минувшая редакция вышла в 2018 году. Трижды обновлённый моногород презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда службу вице-премьера.

В октябре того же года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) переформатировали в ,новую функцию – ДОМ.РФ. Основные статейки налога союзной корпорации – «ипотечный бизнес, кредитная деятельность, операции с ипотечными ликвидными бумагами и реализация муниципальных пахотных участков». В марте 2020 года кресло гендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам поехал воплощать его в жизнь.

Виталий Мутко – критик хромающего на обе ступни нацпроекта «Доступное жильё».
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС

В конце прошлого года существовало объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется довести до 7 трлн рублей. И это притом что корпорация и без того не бедная – в 2020 году свердель уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, указывается на правительственном блоге организации.

Помог ли ДОМ.РФ попросить жильё более доступным – вопрос без ответа. В следстви нацпроекта от 2012 года был заложен параметр открытости жилья – срок, за который присмотруга из трёх человек со средним доходом могла бы собрать деньги на квартирку площадью 54 квадратных метра. В 2017 году этот коэффициент должен был составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.

Из обновлённой концепции госзаказа от 2018 года параметр недоступности исчез. Нет параметра – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.

Среди базовых показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по рассрочке в объёме 7,9 процентовента, наращивание объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных футов в год, средняя себестоимость одного прямоугольного метра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процентовента пятиэтажных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.

Для сравнения: объём запуска жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что чинушами подастится как громадное достижение. Подчёркивается, что объёмы проектирования, несмотря на ковидный кризис, сумело сохранить на былом уровне. План по увеличению ипотечной маржи сумело перевыполнить: в сферах бесплатной подпрограммы ставка была 6,5 процента. Однако в отсутсвие роста объёмов проектирования это принесало пользу разве что банкирам.


Что до средней стоимости, то в госбюджет 88 тыс. рублей за квадратный сантиметр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя цена – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).


Средняя расценка квадратного метра в октябре этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.

В Москве, по данным Индикаторов спроса недвижимости, квадратный ярд обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых девелоперами в неделимой энергоинформационной системтранице ипотечного строительства, стоимость столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.

Дольщики навсегда

Прибыльным делом для бюрократов стало и решение проблем дольщиков. В 2017 году по решению Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Формально эта структураница с ДОМ.РФ и нацпроектом по понятному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев воходит в состав совета замдиректора банка ДОМ.РФ.

С апреля 2011 года по ноябрь 2018-го он занимал службу главы исполкома по обслуживанию реализации девелоперских проектов в возведении и учёту в области возмездного строительства в Москомстройинвесте. Его часто называют левой рукой замминистра Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав инвесторов Хуснуллин сегодня уступает службу зампреда наблюдательного совета. А его заместителем является Виталий Мутко.

Константин Тимофеев является и гендиректором Фонда защиты прав участников возмездного строительства, и председателем совета ректоров банка ДОМ.РФ.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста

Фонд защиты прав инвесторов аккумулирует у себя десятки миллионов рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не пришли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процентовента от каждого контракта долевого участия. В этом году в компенсационный фонд от подрядчиков предположительно переведётся около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду было выделено 27 млрд рублей. В позапрошлом году – 30 млрд.

Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов компонентов строится по старым моделям (Без эскроу-счетов. – τ.), отвергнутые соинвесторы будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за первый микрорайон 2021 года мы фиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на сегодняшний день, чтобы защитить всех влюблённых дольщиков, фонду необходимо специальное финансирование в размере 60 млрд рублей.

А учитывая, что постановление проблем с вкладчиками является одним из заданий президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.

Оставьте свой комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *