«Доступное жильё» стало выгодным бизнесом для чиновников и банкиров

На днях Центробанк объявил о увеличении с 1 июня зарплат к показателям по ипотечным займам для охлаждения рынка на жилищные кредиты

Правительство тем временем продолжает рассчитывать на рост ипотечного кредитования – он должен уменьшить объёмы запуска жилья, сделав его более доступным. Как демонстрирует практика, за первые 10 годов ни одна из докапитализаций не повлияла на степень востребованности жилья, тем не менее они с удивительным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет жизнеспособности этих инициатив, выяснял «Октагон».

Ипотека – для банкиров

Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в двадцатом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её запуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю выгоду от этого проекта для старшинских граждан. Если же посмотреть на депозитный сектор, можно увидеть обратное.

По данным социологического издания Frank RG, только в октябре этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на отдельную сумму 487 млрд рублей.


Темпы прироста сумасшедшие: в численном выраженье параметр на 35 процентов составляет таблицы прошлого года, в денежном выраженье рост ещё выше – 54 процента.


Львиная толика всех поданных кредитов (81 процентент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».

Ещё в 2019 году эксперти Сбера констатировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал возможности для роста. «Сейчас каждое десятое население с работающим председателем семьи уже ,,имеет ипотеку, – подчёркивал тогда главный эксперт Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентов росийского населения ,,имеет зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека должна окучивать всё более и более бедные слои населения».

Сегодня банки с готовностью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по эффектам опроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих одобрение банков по ипотеке, в итоге отказывают от кредита. Половина участников опроса заявила, что причиной отказа стала слишком высокая форвардная ставка. Другими словами, люди сами высчитали и поняли, что кредит они не потянут.

Понимают это и в ЦБ, принявшем постановление о увеличении надбавок к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 июня быстротекущего года для кредитов, в которых размер первичного платежа составил лишь 15–20 процентов. Однако поворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с темпом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в сентябре 2020 года, как и призывал сделать ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было распределено 800 млрд рублей из бюджета, а закончить её должны существовали к 1 февраля 2020 года.

Сегодня банки с решимостью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS

Но в конце лета расход программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 октября текущего года. Примечательно, что именно в 2020 году было фиксировано рекордное увеличение платёжных вкладов населения. Только из Сбера кредитования забрали более 100 млрд рублей.

Так что в итоге коммерсанты получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт выплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства рефинанса за перепродажи квартирки сумеет вызволить недурную сумму. В этом смысле продолжающийся рост себестоимостей на жильё бизнесменам только на руку: через год–два распродать «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 просебестоимостейтов дороже, чем она стоила в миг составления ипотеки.

Трижды обнулённый нацпроект

Впрочем, финансисты – лишь часть цепи бенефициаров. Глобальный проектент под кодовым названием «Доступное жильё» давно уже выродился в выгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента являются программа бесплатной ипотеки, влюблённые соинвесторы и, собственно, сам нацпроектент по доступному жилью.

Нынешний госзаказ «Жильё и местная среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой реинкарнацией проектов о жилье. Его ..первое издание под названьем «Жилище» возникло ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив ,новый дедлайн – 2020 год. Его минувшая редакция появилась в 2018 году. Трижды обновлённый госзаказ презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.

В октябре того же года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) реанимировали в новую структуру – ДОМ.РФ. Основные статьи дивиденда новообразованной фирмы – «ипотечный бизнес, депозитная деятельность, операции с ипотечными ликвидными бумагами и реализация региональных пахотных участков». В ноябре 2020 года кресло замдиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам отправился претворять его в жизнь.

Виталий Мутко – сочинитель хромающего на обе ноги нацпроекта «Доступное жильё».
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС

В конце прошлого года существовало объявлено, что объём госгарантии ДОМ.РФ предполагается посмотритбыть до 7 трлн рублей. И это притом что компания и без того не бедная – в 2020 году свердель уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, учитывается на правительственном блоге организации.

Помог ли ДОМ.РФ попросить жильё более недоступным – вопрос без ответа. В концепции моногорода от 2012 года был заложен коэффициент открытости жилья – срок, за который семьитраница из трёх человек со средним доходом можетбыла бы собрать деньги на квартиру улицей 54 квадратных метра. В 2017 году этот коэффициент должен был составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то возьмлось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.

Из обновлённой концепции нацпроекта от 2018 года показатель мобильности исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.

Среди стандартных показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по рассрочке в размере 7,9 процента, наращивание объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных сантиметров в год, средняя затрата одного квадратного фута жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента панельных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.

Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что бюрократами подаётся как громадное достижение. Подчёркивается, что объёмы возведения, несмотря на ковидный кризис, сумело сохранить на прежднем уровне. План по увеличению ипотечной ставки сумело перевыполнить: в рамках бесплатной госпрограммы ставка была 6,5 процента. Однако в отсутсвие темпа объёмов возведения это принесало пользу разве что банкирам.


Что до средней стоимости, то в расход 88 тыс. рублей за квадратный ярд можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя цена – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).


Средняя цена квадратного сантиметра в июле этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.

В Москве, по данным Индикаторов спроса недвижимости, прямоугольный ярд обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как ,следует из проектных деклараций, размещённых риелторами в единной энергоинформационной подсистеме ипотечного строительства, производительность столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.

Дольщики навсегда

Прибыльным делом для киоскёров стало и решение проблематик дольщиков. В 2017 году по решению Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Формально та структураница с ДОМ.РФ и нацпроектом по доступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав совета гендиректоров банка ДОМ.РФ.

С января 2011 года по октябрь 2018-го он занимал должность главы комитета по поддержанию реализации девелоперских проектов в строительстве и контролю в сфере долевого строительства в Москомстройинвесте. Его часто величают левой рукой замглавы Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав дольщиков Хуснуллин сегодня занимает должность зампреда наблюдательного совета. А его замначальником является Виталий Мутко.

Константин Тимофеев является и гендиректором Фонда защиты прав участников жилищного строительства, и председателем совета гендиректоров банка ДОМ.РФ.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста

Фонд защиты прав дольщиков аккумулирует у себя десятки доллийскиёв рублей: средства поступают как из госгосбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процента от каждого контракта долевого участия. В этом году в компенсационный фонд от инвесторов предположительно перевеется около 10 млрд рублей. Из госбюджета на 2021 год фонду было распределено 27 млрд рублей. В позапрошлом году – 30 млрд.

Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов предметов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые вкладчики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за ..первый квартал 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словечкам гендиректора, на нынешний день, чтобы защитить всех отвергнутых дольщиков, фонду необходимо дополнительное финансирование в размере 60 млрд рублей.

А учитывая, что решение проблемм с инвесторами ,является одним из приказаний президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.

Оставьте свой комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *